给限价房打个问号

文/ 本刊记者 叶波

李宁毕业后在某国家级事业单位工作，月薪3000～4000元，属于地道的中产阶层，但这点钱要想在北京买套商品房着实不易。不过最近推出的限价房吸引了李宁的目光，限价房据说是专为买不起房的中产阶层准备的，自己有本市城镇户口，各种条件也都符合，买限价房不正好是门当户对吗？

李宁的这种想法不无道理。限价房在一定程度上确实是政府为买不起房的中产阶层准备的，定价标准理论上仅为同等地段、同等类型商品房价格的70%，房价原则上低于普通商品房。

不过李宁要是把自己的想法落到实处，会发现与舆论有一定差距。这种差距可能意味着潜在的中产阶层购房者买限价房，可能还不如买普通商品房来得划算。

价格未必低

限价房在政府制定计划时可能有一定价格优势，但到推出时，市场可能已经发生了巨大的变化。在房价高企时，限价房价格优势比较明显，在房价低落时，则可能没有价格比较优势。这是由政府决策相对市场的滞后性决定的。

全国首个限价房——广州保利西子湾小区2008年2月6日正式接受签约，刚开盘就出现滞销，有60%的报名申购者并未真正买房，因为与每平米6500元的西子湾相比，旁边还有4000多元的时代糖果楼盘。

很明显，限价房是一种收益受到人为制约的高风险资产，与中低价房相比，没有多大优势。在广州、深圳地区，政府的保障性住房开始在一季度面市，广州市2008年将有15000套限价房面市，占2008年广州住宅总供应量的20%，政府的70/90政策下催生的大量中小户型住宅，也会在2008年大量上市。这将推动整体房价回落，使得今后限价房的优势更不明朗。

不完全属于你

购房者获得的是不完全产权，使得限价房的退出机制不畅。

根据北京市推出的限价房管理办法，限价房为有限产权，只能自住，不得出租或出借；上市交易时与经济适用房一样，设定了取得房产产权是否满5年的条件。不满5年的，限价房与经济适用房政策类似，都是不得转让；确需转让的，由政府部门进行回购。其中，限价房的回购价格需要按照原价并参考折旧和物价水平确定；经济适用房则是按原价直接回购，或出售给符合条件的购买人。

限价房的购房者为中等收入阶层，由于限价房属于政策性住房，申购与交易都受到制约。限价房目前的低价，在今后交易时是要付出代价的，代价就是交易受限，需要支付更高的交易成本。产权所有者除了购房者之外，政府是另一个隐身的产权所有人，这体现在交易价差上。

找贷款不易

限价房的房贷优惠政策受到银行方面的限制。根据市场化原则，银行房贷的优惠评级根据收入、信用等制订，房贷次数越多、结清次数越多、交易量越大，越受银行青睐。如今二套住房贷款受到制约，但是银行可以在有限的选择空间内尽可能多地倾向于大客户，以减少利润损失。

银行与房地产的风险捆绑联动效应已经是不争的事实。上海银监局2月18日发布的一份报告称，若计入以房产作为抵押的其他贷款，房地产价格的波动已影响到银行一半左右的信贷资产安全。可以想像，今后银行对于资产评级将更加严格。

限价房由于购房者只拥有不完全产权，且日后在交易时会产生种种麻烦，银行很有可能是避之不及，这将使相当部分的购房者购买限价房，可能比购买商品房还困难。

供给不定

另外，有限价房推出城市的政府官员指出，限价房不是每个时段都进行，当中低收入的收入跟房价接近或是差不多的时候，限价房就少出甚至是不出。如果商品房价格升高或回落，限价房房价也会相应进行调整，只是调整时间可能会相对有点滞后。这使限价房的供应和价格都具有很大的不确定性，意味着购房者无形中又增加了一块风险。

总而言之，政府对限价房实行不完全产权政策在法理上站得住脚，是为了防止房地产优惠政策成为某些特权者的囊中之物、生财捷径。但由于政府本身在适应市场上的局限性，当前中国的限价房实践还远不成熟。同时，房价短期内的向下调整预期，及部分地区房价大幅度调整的现实，使限价房的价格优势成为“空中楼阁”，故对想买限价房的购房者而言，眼巴巴地等限价房未必是上策，如果有合适的普通商品房也不要轻易错过。

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